profondamente diversi da quelli che di solito si fanno nell’acquisto di una prima casa.
Immagino già che alcuni leggendo il titolo di questo articolo penseranno subito che l’unica grande differenza che incide davvero è averci o meno i soldi per potersi permettere l’acquisto di una seconda casa.
Nel caso in cui si abbia effettivamente la possibilità di comprare una seconda casa vediamo come il suo acquisto di solito si differenzi da quello che è stato quello della prima casa
Ecco allora 5 grandi differenze di approccio al loro acquisto
- LA MOTIVAZIONE DELL’ACQUISTO
PRIMA CASA: è una necessità (si compra per viverci tutto l’anno)
SECONDA CASA: è una scelta (si compra per piacere o per investimento)
Indubbiamente anche decidere di comprare una prima casa è teoricamente una scelta perché si potrebbe anche valutare di andare in affitto.
La realtà però è che di case in affitto ce ne sono sempre meno e comunque hanno dei prezzi di locazione molto elevati.
Per cui, specie in quest’ultimo periodo che i tassi delle banche sono di nuovo calati, spesso la rata del mutuo è più bassa di un canone di affitto e la combo “poca offerta a prezzi elevati” rende di fatto comprare la prima casa una necessità quasi inderogabile.
Ed è per questo stato di necessità che spesso chi compra una prima casa accetta dei compromessi pur di risolvere il suo problema abitativo, mentre chi compra una seconda casa vuole invece trovare soprattutto l’immobile di cui s’innamora perché, non avendo un’urgenza reale, può aspettare anche anni.
- IL BUDGET E LA SENSIBILITA’ AL PREZZO
Chi compra una prima casa compra il meglio che si può permettere.
Al contrario chi compra una seconda casa spesso stabilisce un budget oltre al quale non vorrebbe andare, ma spesso se s’innamora di un immobile è disposto a sforare tale cifra.
Allo stesso modo però questi ultimi non sono disposti a comprare immobili che non suscitino loro un’emozione positiva anche se potrebbero permetterseli.
Infatti abbiamo già visto in altri articoli, che a Marina di Massa se l’immobile in vendita non ha determinate caratteristiche, si venderà con molta maggiore difficoltà. E ovviamente è vero anche il suo contrario.
- LE CARATTERISTICHE CONSIDERATE ESSENZIALI OLTRE AL PREZZO
Per la prima casa contano: dimensioni, posizione rispetto al lavoro, scuole, servizi e costi di gestione.
Per la seconda al mare, contano: location, distanza dal mare, terrazza o giardino, posto auto e facilità di arrivo nei weekend.
C’è da aggiungere che non di rado nella nostra zona c’è chi cerca di mixare queste due diverse esigenze perché, innamoratosi del posto, si fa trasferire il lavoro e/o la residenza.
- L’ASPETTO FISCALE E GESTIONALE
Ça va sans dire che le seconde case non usufruiscono delle agevolazioni fiscali delle prime case.
Ecco appunto, non è che sono penalizzate le seconde case, è che sono agevolate le prime.
Nello specifico le differenze principali sulle imposte al momento dell’acquisto, IMU e sugli altri costi sono:
Prima casa
- imposta di registro: ridotta al 2% (sul valore catastale rivalutato, non sul prezzo reale d'acquisto)
- IVA: ridotta se si compra dal costruttore al 4% (sul prezzo reale d'acquisto)
- IMU: non si paga (tranne che per gli immobili di lusso classificati al catasto A1, A8, A9)
Seconda casa
- imposta di registro: al 9% (sul valore catastale rivalutato, non sul prezzo reale)
- IVA: al 10% (sul prezzo reale d’acquisto)
- IMU: Sempre dovuta
- utenze: molti fornitori applicano tariffe più alte a case non di residenza
Non dimentichiamo comunque che per ottenere le agevolazioni prima casa ci sono comunque dei vincoli da rispettare per i quali vi rimando a questo articolo
- LA FUTURA RIVENDITA
Quando Si compra una prima casa si tende a valutare meno l’aspetto della futura rivendita, anche perché siamo abituati da italiani ad associare la prima casa al focolare domestico che ci si immagina (erroneamente) eterno.
Al contrario chi compra una seconda casa si pone maggiormente il problema della futura rivendita perché, comprandola generalmente con i propri risparmi, ne considera l’acquisto un investimento che dovrà possibilmente mantenere (o aumentare) il proprio valore nel tempo.
Volendo fare una sintesi conclusiva, si potrebbe molto semplificare il tutto dicendo che:
- l’acquisto di una prima casa è una scelta razionale (dove si lavora, dove si cresce una famiglia)
- l’acquisto della seconda casa è una scelta emotiva (un posto dove vivere un sogno per evadere dalla quotidianità)
Vito Desanguine
10 Dicembre 2025
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